Majetek a služba se oceňují obvyklou (obecnou, tržní) cenou nebo tržní hodnotou, pokud zákon nestanoví jiný způsob metody ocenění. Zde je nutné zdůraznit, že každé ocenění by mělo být v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku (ZOM) a současně platnou prováděcí vyhláškou.

Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.

Metody ocenění nemovitosti
Ocenění nemovitosti a její metody

Metody ocenění

Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.

Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.

Cena určená dle zákona o oceňování majetku (ZOM) jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná.

Zjištěná cena – z pohledu oceňování lépe zjištěná hodnota. Zjištěnou cenou se rozumí cena (lépe peněžní částka) určená podle ZOM jinak než jako cena obvyklá nebo mimořádná. Konkrétně se rozumí částka určená jiným způsobem oceňování stanoveným ZOM nebo na jeho základě, tedy způsobem a) nákladovým, b) výnosovým, c) porovnávacím, či oceněním podle hodnoty d) jmenovité, e) účetní, f) kurzové nebo g) sjednanou cenou.

Jiným způsobem oceňování podle ZOM nebo na jeho základě:

  • Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění
  • Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)
  • Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci
  • Oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá
  • Oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví
  • Oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu
  • Oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Ocenění se provádí:

  • nákladovým,
  • výnosovým,
  • porovnávacím způsobem (komparací),
  • nebo jejich kombinací.