Ocenění pro účetní odpisy nemovitého majetku
1.8.2023
Při pronájmu nemovitostí, v souladu s ustanovením § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů v platném znění (dále jen „ZDP“), podléhají příjmy z této činnosti zdanění. Do výpočtu základu daně je zahrnuto pouze čisté nájemné, což představuje částku nájemného po odečtení případných plateb za dodatečné služby. Vzhledem k této skutečnosti lze proti těmto příjmům uplatnit náklady v podobě paušálního odpočtu ve výši 30 % z celkových příjmů, nebo alternativně mohou být uplatněny skutečné náklady vynaložené na pronájem. Paušální odpočet nákladů představuje administrativně jednodušší postup, avšak s sebou nese vyšší daňovou povinnost. Proto je často preferován u nemovitostí, které jsou vyloučeny z možnosti odepisování, jako jsou družstevní byty nebo nemovitosti získané darem.
Skutečné náklady vynaložené na pronájem
V § 24 Zákona o daních z příjmů (ZDP) jsou enumerativně vymezeny všechny přípustné náklady, které lze uplatnit proti příjmům z pronájmu nemovitostí. Mezi tyto náklady patří:
- Odpisy vstupní ceny majetku,
- Náklady na opravy související s pořízením vnitřního vybavení,
- Jednorázový výdaj do výše 80 000 Kč, který je nad rámec nutného odepisování,
- Provize realitní kanceláři za zajištění nájemce,
- Úroky z úvěru spojeného s pořízením nemovitosti,
- Pojištění a daň z nemovitosti,
- Příspěvek do fondu oprav a výdaje spojené s činností Společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Vzhledem k povaze mé profese, odhadce věcí nemovitých, je mé zaměření primárně na stanovení vstupní ceny majetku. V případě zájmu o podrobnější konzultaci ohledně uplatňování daňových nákladů v oblasti pronájmu nemovitostí bych však doporučil kontaktovat odborníka v oboru daní, nejlépe některého daňového poradce.
Vstupní cena nemovitého majetku
Je klíčové si uvědomit, že v rámci odepisování nemovitého majetku je možná pouze depreciace (odepisování) staveb a nikoliv samotných pozemků. V případě akvizice nemovitosti do účetních odpisů je tedy nezbytné z kupní či odhadní ceny odečíst hodnotu pozemku nebo jeho podílu.
Pokud doba mezi nabytím nemovitosti a prvním pronájmem nepřesáhne 5 let, vstupní cenou je:
Pořizovací cena (včetně vedlejších nákladů) dle § 29 odst. 1a Zákona o daních z příjmů (ZDP), která často vyžaduje rozčlenění odhadem, protože v kupních smlouvách nebývá samostatná cena pozemku uvedena,
Cena stanovená podle zákona o oceňování majetku v případě děděných (bezúplatně nabytých) nebo dosud k pronájmu neprovozovaných nemovitostí, dle § 29 odst. 1e ZDP. Více informací k tomuto tématu bude dostupných v článku o určování ceny.
Čas je důležitý
Pokud je interval mezi akvizicí nemovitosti (bezúplatným nabytím, koupí nebo směnou) a zahájením pronájmu delší než 5 let, dle § 29 odst. 1d ZDP se stanoví tzv. reprodukční pořizovací cena k datu zahájení pronájmu. Podrobnější metodika reprodukční pořizovací ceny bude popsána v samostatném článku.
Úkolem znalce nebo odhadce je stanovit cenu staveb bez zahrnutí pozemků k datu zahájení pronájmu. Vzhledem k tomu, že na trhu není běžné obchodování s byty či domy bez příslušných pozemků, je nutné hodnotit pozemky samostatně a následně je odečíst od hodnoty stavby. Nicméně, pokud jsou určité prvky nemovitosti, jako například zahradní přístavby (pergoly, bazény, zahradní domky), nebo další stavby například studny, vrty a některé venkovní úpravy přičleněny k pozemkům (jsou jejich součástí), mohou být tyto prvky zahrnuty do ocenění, přičemž pozemky jsou posuzovány jako volná plocha. Dokonce jsme se setkali i s požadavky klientů na zahrnutí dalších detailních prvků do posudků, kterými jsou například přípojky inženýrských sítí či venkovní dlažba atd., a i v takových případech jsem schopni Vám poskytnout odbornou pomoc a i tyto stavby nebo venkovní úpravy do posudku zahrnout.
Máte-li zájem o znalecký posudek, neváhejte nás kontaktovat….